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许家印在业绩会透露了对房地产的3个判断 还宣布开启新战略

TIME:2020-04-10   click:

“恒大今年内部奋斗目标是要实现8000亿元的销售。而且要下大决心降负债,未来三年平均每年有息负债要下降1500亿元。”

3月31日,恒大举行2019年业绩发布会,许家印高调宣布恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债的发展战略”。

同时,许家印在发布会上的讲话,也透露了他对未来房地产市场的判断:买土地就能赚大钱的时代过去了,今年房价不会升,但也不会大跌。

数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

值得注意的是,许家印在会上正式宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

许家印表示,“高增长”就是要实现销售高速增长,“我们对外说今年的目标是6500亿元的销售,内部奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售,到2022年要实现销售1万亿。”

“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

据了解,在销售方面,恒大今年实施“网上销售”,实现了一季度业绩“开门红”:销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一,刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

许家印还在现场算了笔账:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示,去年将低利润都消化了,是有意识的减低了利润总额。

许家印也透露:“因为我们是提前交楼,可以决定先交利润高的或者利润低的。2019年我们是把清尾的、打折比较大的,毛利比较低的,交的比较多。为什么呢?因为我们和恒大的战略投资者,有约定前三年保证每年回报率不低于多少。我们这三年实现了、达到了约定的回报率,但也没必要超太多。”

公司真正的利润对赌还在后面,如果深深房重组成功,要保证第一年实现利润目标500亿,第二年550亿,第三年600亿。所以我们对2020年的利润,一定要有充分的把握。

南都记者留意到,在整场发布会上,许家印与夏海钧在答记者的环节中,也透露出他们对房地产市场的3个判断,而这些判断也与为何恒大开始实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略密切相关。

前二十年房地产高歌猛进的过程中,很多公司没有钱,大家都是靠负债经营的,房地产的金融属性太强了一些。

恒大最大的优势,就是我们有2.93亿平方米的土地储备,但是平均楼面价只有1800元/平方米,这个价格是所有人都没有的。这就是前20年我们把握了中国房地产的方向,认为土地价格的增长,要高过利息的增长,下大力气做了优质土地的储备。

现在国家提出‘房住不炒’,公司也提出要把房地产从金融属性向实体属性转变,实体经济是真正买土地建房子卖,然后取得合理的利润,在这样的基础上,买了土地就能够赚大钱的时代就已经没有了。

今年恒大销售好的原因,一个是土地储备比较便宜,二是网上卖楼,三是买楼客自己居住。

疫情之下,全世界的经济都会受影响。也可以看到全世界每个国家都在放宽金融政策。也就是说,都在想办法增加市场的流动性,我们国家也是一样的。

流动性的增加,对房地产的消费同样会产生刺激。对全国来说,房地产总的成交量,我认为不会下降。

2006年到2020年,中国房地产最大的趋势就是集中度在提高。2006年的时候,我们销售额只占了0.4%左右,现在已经占到了房地产企业全年销售的3.8%。

去年销售总额是16万亿元,前三大发展商占比达到了12.6%。我预测未来三至五年,前三强集中度会增加到20%左右,按照15、16万亿元的总量计算,年销售额要过万亿元,才可以进入前三甲。

我们还是提大饼理论,一年15、16万亿元的销售大饼已经形成了。将来就是市场集中度的变化,优胜劣汰,大鱼吃小鱼。

我们认为2020年可能会有一个大的并购潮,很多小的企业会把项目卖出来,大企业更加的发展。

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