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中介霸道,房地产市场到底应该听谁的?

TIME:2020-07-08   click:

长租公寓一边让业主降租,一边给租客涨租,引发业主、租客双双维权;深圳中介以不合法规为由,联合发声,抵制“全民经纪人”业务模式;中介行业虚假信息泛滥,违法违规乱象频现,引发多地政府出手整治。

中介明明做的是牵线搭桥、互惠共赢的生意,不想却成了房地产市场的公敌,同时遭到多方冷眼。

“不降租就解约。”自如作为国内长租公寓的头部玩家,在疫情冲击房屋租赁业务的当口,想出了“独特”的自救办法。

最近一个月以来,不少业主都接到了自如要求降租的电话。根据多家媒体报道,最高降幅达45%。自如方面还称,如果业主不能接受降价,自如方面就解约,并赔偿业主两个月租金。

解约还有一个附带条件,业主需赔偿自如装修费及家具折损费。财联社记者采访发现,自如索求的装修折旧费用在2万元到4万元之间。

如果房东同意降价,自如就分散了部分资金压力,暂喘一口气。如果房东不同意,正好一拍两散,自如既降低了房屋空置率,又回笼了部分资金,两全其美。

自如让房东降价的理由之一,是同小区的其他房源也降价了。但有意思的是,自如让房东降价的同时,不仅不给租客降价,还给续租的租客涨价。

6月29日,一位住在北京昌平融泽嘉园的租客在领导留言板上留言,称自如在疫情期间大涨房租,发国难财。其已在该地居住了三年,房租从2190元陆续上涨到2490元,今年续租本来是涨100元,但更换管家之后,要求涨300元,涨幅达12%。在微博上,类似指责自如蓄意涨价的租客不在少数。

实际上,自如“一鱼两吃”的戏码并不新鲜。今年2月初,蛋壳就被指责为降低运营成本,单方面强制要求房东增加免租期,另一边却不给租客免租。虽然蛋壳后来发布租客免租政策,但由于吃相难看,房东和租客都不满意。

蛋壳要求业主增加免租期,其实就是变相降价,自如则更进一步,不降价就解约。店大欺客,自如全然不顾与业主签订的房屋委托租赁合约,无良商家形象跃然纸上。

迫于媒体报道和舆论压力,自如一反先前强势态度,回应称所有业主都在按时打款,个别房屋因为收出倒挂,会通过与业主友好协商来沟通优化,“但都会最大程度保障业主权益,按照合同友好协商”。

自如的回应回避了先前与业主所提的唯二解决方案,以及租客续租大幅涨价的原因。作为一家拥有于45万名业主(2019.06数据)和近300万名租客的大型长租公寓运营商,自如和稀泥式的回应多少有些无力。

2017年,自如在一篇宣传稿中写道,自如同时解决了租客租不到好房子,业主找不到好租客两个痛点。没想到三年后,成功做大二房东生意的自如变坏了。

如果说房屋租赁市场上的“自如们”是强势,那一些房屋买卖市场上的中介行为就堪称霸道。

6月17日,深圳5大中介机构,即中原、链家、Q房、乐有家和美联物业发布联合声明,表态要坚决抵制“全民经纪人”营销模式。

“坚决不接受任何‘全民经纪人’等模式的分销项目合作或类似操作行为;坚决不参与任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类‘全民经纪人’违法违规营销模式;坚决不发布‘全民经纪人’等违法违规营销模式下的分销转介项目任何形式的广告宣传;坚决打击公司经纪人个人以所谓‘全民经纪人’营销模式的各种走私单行为!”

四个“坚决”,强调了中介机构对“全民经纪人”模式的深恶痛绝,也显示出新房交易市场上中介的霸道姿态。敲山震虎,这份联合声明对外逼宫开发商,必须在中介和全民经纪人中做抉择;对内威慑员工,借用中介公司资源,为个人谋利的走私单行为必遭严惩。

中介机构抨击“全民经纪人”模式的焦点,集中在“从相关法律法规而言,该营销模式既不符合从事房地产经纪业务必须是专业房地产经纪人的要求,也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定”。

《房地产经纪管理办法》确有相关条款。第十四条规定,“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接……房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。第十条规定,原则上每年举行一次全国统一的房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试。

但实际上,58同城、安居客发布的《2020百万房地产经纪人生存报告》显示,持有房地产经纪人职业资格证、房地产经纪人协理证和房地产估价师证等证书的房产经纪人仅占12%(原数据来自中国房地产估价师与房地产经纪人学会官网,下简称“中房学”)。

此外,中房学官网显示,报考房地产经纪人执业资格考试,必须先取得房地产经纪人协理资格,具备大专以上学历,以及一定的从业年限要求。而《2020百万房地产经纪人生存报告》指出,仅有44.2%的房产经纪人拥有大专及以上学历。

也就是说,如果真的要照章办事,绝大部分中介机构的中介都没有进行房地产经纪业务的资格,甚至无法参加执业资格考试。

“君子有诸己而后求诸人,无诸己而后非诸人”,深圳5大中介所为,合规但不合理。不管是中介机构还是开发商,都有逐利的本质。将“全民经纪人”尝试扩大化,更像是疫情影响下开发商的自救之举,双管齐下,既能销售回款,又能降本增效,有何不可?

完全竞争的市场才是最有效率的市场。面对“全民经纪人”模式的冲击,中介行业本该自我反思,而不是将矛头指向“全民经纪人”。更不该把在羊身上出现的走私单现象怪到狗身上。

房屋租赁和房屋买卖,原本只是租售双方的博弈,中介作为第三方,起的是找人找房,相互撮合,促成交易的作用。

但随着中介掌握的人房数据不断膨胀,逐渐有了反客为主的苗头。房屋租赁和房屋买卖,也逐渐演变成租客或购房者、业主或开发商同中介之间的三方话语权和定价权的争夺。自如、蛋壳的强势,深圳5大中介的霸道,都展示出中介对掌握楼市交易主动权的渴望。

在蛋壳疫情免租事件中,不同意增加免租期的业主没能如约等来蛋壳的租金,开始自发在维权群中集结,商量着强制换锁收房。照常缴纳租金的无辜租客人单力薄,除了求助蛋壳帮忙解决,恳求房东不要将其扫地出门之外别无他法。更别提很多租客被骗签租金贷合同而毫不自知。

在新房市场,开发商被中介渠道绑架的新闻也屡见不鲜。是流言是谣言尚不可知,但无风不起浪,如果不是渠道费越收越高,类似的消息也不会时不时就见诸网络。在二手房市场,虚假房源、胡乱收费、赚取差价、哄抬房价等行业乱象屡禁不止。

疫情大考,也是房地产市场试金石,疫情之下,各地中介乱象频发,政府和行业组织频频出手整治。

6月28日,江苏镇江住建局发布《关于进一步规范房地产市场经营行为的通知》,明确提出要规范房屋中介乱收费、低进高出赚差价、非法避税、操纵房价等行为;

6月17日,福建六部门联合发布通知,整治住房租赁中介机构乱象,包括虚假房源、无证经营、违规租赁、侵占或挪用租金等等;

6月10日,东莞房地产中介协会发布通知,禁止房地产中介机构和从业人员违规参与哄抬房价的行为……

“天下苦中介久矣。”更确切地说,天下苦的是中介服务态度强势,服务费用高昂,未能满足其交易需求,甚至品行不正,趁火打劫。

2018年开始,河南永城开始大力整顿黑中介,并暂停《房地产经纪机构备案证》年审。由于用力过猛,到2019年8月,永城中介尽数沦为“黑中介”。为促进居民房产交易,永城官方推出房产信息中心便民服务平台,免费向市民开放。

全国叫好声音不断。但在房产交易,尤其是二手房交易中,流程众多,手续繁琐,缺乏中介支持,费时费力还容易出错。另外,中介熟悉社区房源及区域环境,也可以帮租客或购房者省时避坑。在新房市场,中介也可以充分调动购房者资源,加速非畅销楼盘去化。

未来,房地产将逐渐走向存量市场,中介的价值将被进一步放大。市场需要中介,但不欢迎强势的中介。

今年两会前,全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受《中国经营报》采访时谈到,在北京等核心城市,一些中介机构已进入垄断阶段,具备了定价权。他说:“这对房地产市场的健康发展非常不利。”

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