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目前房产已经占据了家庭财富的70%以上

TIME:2020-05-01   click:

经过一二十年的快速发展,房地产行业的重要性早已不言而喻,我们可以通过三个数字简单了解一下:首先,一般来说,一个行业对国民经济的贡献占比超过5%就是支柱产业,而如今房地产及相关行业在GDP中的占比超过15%。其次,对于各个城市来说,土地出让金与财政收入紧密关联,尤其是对那些普通三四线城市来说,土地出让收入甚至占到财政收入的40%以上。此外,根据相关机构数据显示,目前房产已经占据了家庭财富的70%以上,房价的变动直接影响家庭财富的变动。

由此,不难看出,房地产行业不仅与国民经济、各地方财政收支有关,更与我们每个家庭都息息相关。因此,就不难理解,在面临2020年黑天鹅事件影响时, 包括济南、天津、南京、西安、无锡、南昌、兰州、苏州等在内的全国多个城市都先后加入到了营救楼市的行列当中去。比如,苏州取消了封顶和现房销售,南京等城市明确土地款可分期缴付,兰州将商业贷款的首付比例从七成降至五成,内蒙古赤峰则明确二手房的交易税额财政100%补贴等等。

诸如此类的政策,我们在第一季度看到了许多。据中原地产研究中心数据显示,在今年第一季度,全国累计出台房地产调控次数171次,同比上涨65%,其中1月36次,2月75次,3月60次。不可否认,在一定程度上,这些调控政策的出台有利于促进房地产市场的平稳运行。但是,从另一个角度来看,面对大局已定的房地产市场,这次对楼市的营救行动毫无疑问是不成功的。

过去这一两个月,很多城市出台了为房地产纾困的政策,比如减税降费,放松预售条件,发布购房补贴,取消部分区域限购、下调首付比例等。但截至目前,真正具有实际意义的,能刺激市场的救市政策都被叫停了,一共涉及8个城市:驻马店首套房公积金首付比例下调至20%,广州公寓限购松绑,宝鸡降低首套房首付比例,济南产业园区内取消限购,海宁房博会期间放开限购,青岛限时100天取消限售,赤峰鼓励个人购房取消限售,湖北荆州首套房首付比例下调至20%等。

面对当前国内外经济形势的变化,房地产调控最严厉的时候过去了,进行适度的调整是必然趋势。虽然下调首付、取消限售、限购等可以刺激需求,带动房地产复苏,但这些措施无一例外的都给炒房客留下了可乘之机,有引起房价新一轮上涨的可能,显然违背了国家提出的房住不炒的长期定位。同时,这些具有实际意义的救市政策纷纷遭遇半日游、一日游等,这意味着调控显然不会全面放松,所以这一轮大规模的救市行动是不成功的。

前两天,笔者在某二手房门店看到了一幕,某炒房客将现房挂到了单价10000元,结果仍旧是无人问津,而笔者查询了一下,目前该房源周边新盘价格基本都在14000左右,每平方米下调4000元,幅度确实比较大。其实,过去两三年,二手房市场一直都不活跃,不仅是挂牌周期延长,价格也不断下调。每日经济新闻报道,北京的田女士在丰台有一套房子要出售,两三年前,这套房子可卖到500万,如今缩水160万,仍旧无人接盘。显然,目前卖家已急于出手,但购房者开始理性观望了。

不仅二手房如此,打折促销也已成为开发商加快销售和回款的主要方式。究其根源,除了购房者更加理性,还有就是融资渠道依然偏紧。无论央行降准还是降息,都明确了扶持实体行业的目标,对于房地产的利好效果有限。就拿此次公布的贷款市场报价利率(LPR)看,1年期LPR环比降低20个基点,5年期LPR环比降低10个基点,显然这是一次非对称性降息,意味着房地产方面的信贷政策不会明显放松。此外,据人民法院公告网显示,进入2020年以来,全国已有174家房企申请了破产清算,平均每天约1.6家。

受国内外经济形势的变化,根据国家统计局数据显示,我国今年第一季度国内生产总值为206504亿元,同比下降了6.8%。就在不少人开始疑问房地产这把夜壶会不会再次被拿出来用一用时,随后国家一锤定音,再次重申了要坚持房子是用来住的,不是用来炒的,促进房地产市场平稳健康发展的定位。此外,经济日报也刊文表示:特殊时期,一些地区曾多次出现试探性松绑,违规为楼市输血,以及放松调控,这是向市场发出了错误信号。无独有偶,人民日报也曾评论称,中国不会再走靠房地产拉动经济的老路了。

不难看出,针对未来的房地产走向,国家已经一锤定音了,央媒也释放了明确的信号:不管目前情况有多么的特殊,房地产这个夜壶不会再被拿出来用一用了,而且当前经济正在向高质量转型,房地产行业也的确需要做出一定的转变了。说得通俗一点就是,尽管房地产对我国经济增长仍有较大贡献,但我们经不起房价再来一轮高涨了,而且当前巩固调控成果的意义更为重大。此外,值得注意的是,面对当前的房地产行情,购房者也正在迎来两个好消息。

根据央行公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)来看,1年期LPR为3.85%,较3月降低20个基点,5年期LPR4.65%,较3月降低10个基点,这是自去年8月开始执行LPR以来的第4次调整,同样也是降幅最大的一次。众所周知,5年期以上LPR与住房贷款利率直接挂钩,一旦走低,自然会引导房贷成本下降。

我们以此次降息为例,按照贷款100万元,等额本息30年的方式计算,此次合计节省21637元。据了解,目前全国存量房贷约30万亿,如果全部按照这个标准计算,相当于给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿元的利息。值得注意的是,业内专家普遍认为,此次降息并非终点,在降税减费的大趋势下,房贷利率呈长期走低趋势,这对购房者而言无疑是一个好消息。

一位房产中介告诉笔者,如果没有价格优惠很难吸引客户来看房,有时候好几天才碰上一位客户,而且由于客户白天上班,有时候还要等到客户下了班,晚上再带着去看房,而且成交的概率也不高。不仅二手房遇冷,新房也在降价。据第一财经报道,3月份前十大房企当中,平均销售均价有8家较去年均价有所下滑,而且这8家的降价幅度基本在3%~13%不等。对此,世茂房地产总裁许世坛预计,2020年全国房地产市场可能会有10%~15%的下跌空间。

无论是二手房业主还是开发商,之所以愿意不断降价让利,笔者认为,很重要的原因就是销售压力、资金压力,以及对未来房价走向的不确定性。因此,降价跑量将会成为2020年房地产市场的常态, 这对购房者而言无疑是一个好消息,这意味着不仅可以精心挑选,而且今年很多房子确实有价格优惠,遇到高性价比房源的机会也大大增加了。当然,至于要不要买房,关键是要看自己的需求和能力,如果你不打算长期租房,而且也遇到了高性价比的房子,有能力就早买,不过还是要尽量避开那些地段不佳、品质较差、配套不全的房子,然后合理控制负债,不要让房子成为了累赘。

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